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京都市内の不動産が「割安」って本当???(・□・;)

おはようございます。

不動産、任意売却、
住宅ローンコンサルタント、
ホライズンインベストメントのMURAです。

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国内外の富裕層京都市内の不動産に熱視線を送っている。新型コロナウイルスの感染拡大が続いているにもかかわらず、株高を背景に富裕層の投資マネーが流入する。

市中心部の地価はコロナ流行前に起きた宿泊施設の建設ラッシュで高騰したが、海外の富裕層にとっては依然、「割安」に映っているようだ。

ただ、市が導入方針の別荘新税(仮称)が流れを変える可能性もある。
2021年5月5日 ヤフーニュースhttps://news.yahoo.co.jp/articles/030a2586219cc8f5fc9bff370190f49773dcc124?page=1

●プロ目線で考察

2021年5月5日のヤフーニュースの記事では、京都市内中心部の不動産が、海外の富裕層から「割安」に見られているとの事ですが・・・

MURAの相場チェックでは、京都市内の物件で、長期間売れ残っている物件を複数知ってます。

今から思えば、大阪、京都、兵庫の中心部の高額物件に関しての私の相場観は、2018年が不動産価格の天井でした。

大阪、京都、兵庫の中心部高額物件に関しては、2018年以降、ジワジワと下落し始めてます。

2013年、2014年頃から大阪、京都の中心部の高額物件が、ビックリするような金額で売却できたケースを耳にすることが増えました。

業者目線で4,000万ぐらいかな(?)と思っていた物件が、6,000万で売却できた等々

売れてる金額が、相場だ」と言ってしまえば、それまでなのですが、2021年5月現在の「日経平均株価」のように、取引業者も、当時の売却金額は、何となくプレミアの限度を超えてるような感覚を持っていたと思います。

●そもそも相場って?

不動産よりも株の方が、単純で解りやすいと思います。

売れてる金額が、相場だ」は、ある意味正論なのですが、株であれば、その会社の生産性に全く関係の無い悪いニュースがリークされると、株価が急激に下がるケースがあります。

2021年5月の日経平均株価にしても、景気が悪いのに株価が上昇しているのは、株価が上昇しているから、「とりあえず株を買っておこう」というヒトが、多数いるからだと、と思います。

株価が上がるから、株を購入するヒトが増える株を購入するヒトが増えるから、株価が上がる。これは、良いスパイラルなのですが、行き過ぎると中身のない「バブル」になります。

不動産に関しても、多かれ少なかれ、長期的な視点で見ると同じ事が言えます。

関西で、築古の物件でも賃貸の更新料が取れるのは、実質的には、京都だけです。

それだけ京都市内は、歴史と希少価値があり、非常に魅力的な地域ですが、上記のヤフーニュース記事の「割安」とまでは言えないと思います(2021年5月現在)。

●割安とまでは言えない理由(個人的な推測)

京都市内の物件が「割安」とまでは言えない理由は、投資目線で見ると、家賃相場が上がっていないからです。

直近の売買価格は、上昇しているが、賃貸相場が上昇しておらず、投資目線で見ると家賃収入の「利回り」が悪い

投資目線で見ると、家賃収入の「利回り」が悪いという事は、高く評価され過ぎの側面がある。

(本当に割安ならば、家賃収入の「利回り」が高くなるはず)

●京都市内の物件価格が上昇した理由

京都市内の物件が上昇した理由は、景観条例などの規制が厳しくなり、不動産の供給が減少したからです。

(中学校の公民で勉強したように、需要と供給の関係です。供給が減れば、価格が上がります

●まとめ

・京都市内にスポットをあてて、解説しましたが、同じことは大阪、兵庫の中心部にも当てはまります

・本音で言えば、大阪よりも兵庫の一部地域(高級住宅街)に関しては、プレミアを通り越して「バブル」気味になっていると、推測します。

 
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◆設立  平成23年3月
◆宅地建物取引業 免許番号 
大阪府知事(3)第55725号
◆所属 社団法人 大阪府宅地建物取引業協会

ホライズン インベストメント
代表 村角壮士 (むらずみ まさし)
宅地建物取引士

『大阪府堺市出身。町のお医者さんのような、不動産総合クリニックを目指します』

 

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