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任意売却スキーム

民事再生【個人再生】するも失敗、強制競売になるが、任意売却後にリースバックした事例【任意売却事例】

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不動産、任意売却、
住宅ローンコンサルタント、
ホライズンインベストメントのMURAです。

★☆★☆★☆★

登場人物及び団体名は、架空のものです。
※民事再生後、競売を申し立てられ、自己破産したケース。


友人の連帯保証人になるが、 友人が事業失敗。
↓ ↓ ↓
負債を負う。
(連帯保証人のため)

↓ ↓ ↓ 
何とか立て直すために
民事再生をするが行き詰る

↓ ↓ ↓
債権者より
競売を申し立てられる
 。
↓ ↓ ↓
任意売却にて
リースバック成立。

↓ ↓ ↓
いち早くリセットするために
自己破産をする。

任意売却自己破産する方法で、
売主様と弊社及び法律事務所とでパートナーシップを組んで進める。

●依頼主様の概要

・大阪市内中心部に連棟式住宅を所有。
・友人の連帯保証人なったことで、競売を申し立てられる。
現在のご自宅に住み続けることが出来るリースバック】を希望。
任意売却 自己破産を検討

民事再生(個人再生)と
自己破産の金融情報履歴の
リセットにかかる期間については、
ブログ後半の豆知識のコーナーで解説してます

▼リースバックとは
(1)ご依頼主さま(売主)

 ↓ 売買契約
(2)新家主(投資家)
 ↓ 賃貸借契約
(3)ご依頼主さま(売主)

●連帯保証人になった経緯

事業をしている知り合いの連帯保証人になるが、
その友人が事業を失敗。
連帯保証人になったことにより、負債を負うことになる。

ご自宅を残すために
法的な債務整理・民事再生(小規模個人再生)をするが上手くいかず、
約4年後に債権者より競売を申し立てられる。

任意売却におけるリースバックにて、ご自宅に住み続けられる方法を模索する

●担保設定している債権者

①1番抵当権者 労働者銀行(一般借り入れ)
※税金の滞納は無し。

●返済状況

①1番抵当権者である【労働者銀行】への支払いは、ストップしている。

●任意売却の下準備

債権者である【労働者銀行】から競売を申し立てられており、
任意売却をしたい旨を伝えると、条件次第では応じるとのこと。

(本件は、競売を申し立てられており、売主様の権利である【期限の利益】は喪失している)

●1番抵当権者の要望

競売を申し立てた1番抵当権者である【労働者銀行】から頼まれた必要書類などを準備していたところ、

裁判所の執行官が作成した資料(俗にいう3点セット)も
債権者が参考にするとのことでした。

●本物件の特殊事情

本件建物の前面道路は、
建築基準法上の道路に該当せず
本件建物は再建築不可。 

密接地、独特の事情なのですが、
外観の【ぱっと見】では、
特殊事情は分かりにくく、
隣地の前面道路までは、
建築基準法上の道路である。

ゆえに、
隣家までは、
建て替えが可能
であるが、
本件建物は、
建て替えが不可能
。 

(前面道路の権利関係が複雑であるので、本件の建物に関しては、再建築不可になる事情が発生する)

●債権交渉、売却活動、ご依頼主とのヒアリング

↑上記の本件建物の特殊事情も考慮し、
1番抵当権者である労働者銀行と、
売出金額の調整を行ったあと、
売却活動をスタートする。

ご依頼主(売主様)は、
任意売却後、リースバック現在のご自宅に住み続ける方法)を
ご希望なので、具体的な賃料、条件などを調整する。

※リースバックにつきましては、ブログの後方に説明リンクを張り付けます。

●任意売却 リースバックが無事に決済

ご依頼主様のご希望どおりの家賃で、
新家主になる投資家が現れ、
債権者と交渉の末、
債権者の抵当権抹消の承諾が出る。

任意売却の決済と同日から、
新家主とご依頼主様(売主様)とで、
建物賃貸借契約】を締結(弊社が仲介)し、
今まで通り、ご自宅に住み続けることが出来ました。

●任意売却後 → 自己破産

再スタートをきるために、
任意売却、自己破産の手続きを行い、債務の免責が許可される。

●本業を頑張って、生活をたてる

任意売却自己破産によって、債務が無くなり、仕事を頑張って安定した生活をされておられます。

▼豆知識▼

・基本的には
住宅ローンなどの抵当権が設定されている有担保の債権は、
民事再生(小規模個人再生)】しても
あまり減額されない。
(メリットが非常に少ない)。

民事再生(小規模個人再生)の場合、
分割支払い(3年~5年)が終わってから
約7年で個人の金融情報履歴がリセットされます。

民事再生の場合の
金融情報履歴のリセットにかかる期間

(3年~5年)+ 約7年
10年~12年
金融履歴のリセットまでにかかる期間)。

それに対し、

自己破産であれば、
免責から約7年で個人の金融情報履歴がリセットされる。
自己破産の方が、圧倒的にリセットが早い。

自己破産
免責が許可されるのにかかる期間は、約3~4ヵ月です。

自己破産の場合の
金融情報履歴のリセットにかかる期間

(約4ヵ月)+ 約7年
7年4ヵ月
金融履歴のリセットまでにかかる期間)。

自己破産は、
免責が許可されれば、
すぐに、法人を立ち上げることも、
取締役になることも可能。

小規模個人再生支払い途中でも、
法人を立ち上げることも、
取締役になることも可能。

 

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もちろんLINEの対応も可能です)

◆設立  平成23年3月
◆宅地建物取引業 免許番号 
大阪府知事(3)
第55725号
◆所属 社団法人 大阪府宅地建物取引業協会

ホライズン インベストメント
代表 村角壮士
(むらずみ まさし)

宅地建物取引士

大阪府堺市出身
町のお医者さんのような、
不動産総合クリニックを目指します

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