民事再生【個人再生】するも失敗、強制競売になるが、任意売却後にリースバックした事例【任意売却事例】
不動産、任意売却、
住宅ローンコンサルタント、
ホライズンインベストメントのMURAです。
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登場人物及び団体名は、架空のものです。
※民事再生後、競売を申し立てられ、自己破産したケース。
友人の連帯保証人になるが、 友人が事業失敗。
↓ ↓ ↓
負債を負う。
(連帯保証人のため)
↓ ↓ ↓
何とか立て直すために
民事再生をするが行き詰る。
↓ ↓ ↓
債権者より
競売を申し立てられる 。
↓ ↓ ↓
任意売却にて
リースバック成立。
↓ ↓ ↓
いち早くリセットするために
自己破産をする。
任意売却後→自己破産する方法で、
売主様と弊社及び法律事務所とでパートナーシップを組んで進める。
●依頼主様の概要
・大阪市内中心部に連棟式住宅を所有。
・友人の連帯保証人なったことで、競売を申し立てられる。
・現在のご自宅に住み続けることが出来る【リースバック】を希望。
任意売却後 → 自己破産を検討
(民事再生(個人再生)と
自己破産の金融情報履歴の
リセットにかかる期間については、
ブログ後半の豆知識のコーナーで解説してます)
▼リースバックとは
(1)ご依頼主さま(売主)
↓ 売買契約
(2)新家主(投資家)
↓ 賃貸借契約
(3)ご依頼主さま(売主)
●連帯保証人になった経緯
事業をしている知り合いの連帯保証人になるが、
その友人が事業を失敗。
連帯保証人になったことにより、負債を負うことになる。
ご自宅を残すために、
法的な債務整理・民事再生(小規模個人再生)をするが上手くいかず、
約4年後に債権者より競売を申し立てられる。
任意売却におけるリースバックにて、ご自宅に住み続けられる方法を模索する。
●担保設定している債権者
①1番抵当権者 労働者銀行(一般借り入れ)
※税金の滞納は無し。
●返済状況
①1番抵当権者である【労働者銀行】への支払いは、ストップしている。
●任意売却の下準備
債権者である【労働者銀行】から競売を申し立てられており、
任意売却をしたい旨を伝えると、条件次第では応じるとのこと。
(本件は、競売を申し立てられており、売主様の権利である【期限の利益】は喪失している)
●1番抵当権者の要望
競売を申し立てた1番抵当権者である【労働者銀行】から頼まれた必要書類などを準備していたところ、
裁判所の執行官が作成した資料(俗にいう3点セット)も
債権者が参考にするとのことでした。
●本物件の特殊事情
本件建物の前面道路は、
建築基準法上の道路に該当せず、
本件建物は再建築不可。
密接地、独特の事情なのですが、
外観の【ぱっと見】では、
特殊事情は分かりにくく、
隣地の前面道路までは、
建築基準法上の道路である。
ゆえに、
隣家までは、
建て替えが可能であるが、
本件建物は、
建て替えが不可能。
(前面道路の権利関係が複雑であるので、本件の建物に関しては、再建築不可になる事情が発生する)
●債権交渉、売却活動、ご依頼主とのヒアリング
↑上記の本件建物の特殊事情も考慮し、
1番抵当権者である労働者銀行と、
売出金額の調整を行ったあと、
売却活動をスタートする。
ご依頼主(売主様)は、
任意売却後、リースバック(現在のご自宅に住み続ける方法)を
ご希望なので、具体的な賃料、条件などを調整する。
※リースバックにつきましては、ブログの後方に説明リンクを張り付けます。
●任意売却 リースバックが無事に決済
ご依頼主様のご希望どおりの家賃で、
新家主になる投資家が現れ、
債権者と交渉の末、
債権者の抵当権抹消の承諾が出る。
任意売却の決済と同日から、
新家主とご依頼主様(売主様)とで、
【建物賃貸借契約】を締結(弊社が仲介)し、
今まで通り、ご自宅に住み続けることが出来ました。
●任意売却後 → 自己破産
再スタートをきるために、
任意売却後、自己破産の手続きを行い、債務の免責が許可される。
●本業を頑張って、生活をたてる
任意売却後、自己破産によって、債務が無くなり、仕事を頑張って安定した生活をされておられます。
▼豆知識▼
・基本的には
住宅ローンなどの抵当権が設定されている有担保の債権は、
【民事再生(小規模個人再生)】しても、
あまり減額されない。
(メリットが非常に少ない)。
・民事再生(小規模個人再生)の場合、
分割支払い(3年~5年)が終わってから、
約7年で個人の金融情報履歴がリセットされます。
▼民事再生の場合の
金融情報履歴のリセットにかかる期間は
(3年~5年)+ 約7年
= 10年~12年
(金融履歴のリセットまでにかかる期間)。
それに対し、
自己破産であれば、
免責から約7年で個人の金融情報履歴がリセットされる。
自己破産の方が、圧倒的にリセットが早い。
自己破産の
免責が許可されるのにかかる期間は、約3~4ヵ月です。
▼自己破産の場合の
金融情報履歴のリセットにかかる期間は
(約4ヵ月)+ 約7年
= 7年4ヵ月
(金融履歴のリセットまでにかかる期間)。
・自己破産後は、
免責が許可されれば、
すぐに、法人を立ち上げることも、
取締役になることも可能。
・小規模個人再生の支払い途中でも、
法人を立ち上げることも、
取締役になることも可能。
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◆設立 平成23年3月
◆宅地建物取引業 免許番号
大阪府知事(3)
第55725号
◆所属 社団法人 大阪府宅地建物取引業協会
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代表 村角壮士
(むらずみ まさし)
宅地建物取引士
『大阪府堺市出身。
町のお医者さんのような、
不動産総合クリニックを目指します』
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