裁判所側より、競売申し立てが却下された珍しいケース【競売却下】
おはようございます。
不動産、任意売却、
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ホライズンインベストメントのMURAです。
ホライズンインベストメント
代表 村角壮士(むらずみ まさし) pic.twitter.com/vU4iIXI1XQ— 【不動産総合クリニック】 ホライズンインベストメント・住宅ローン・関西・大阪・堺・任意売却 仕事人 (@horizon_osaka) November 28, 2020
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登場人物及び団体名は、架空のものです。
※裁判所側より、
競売申し立てが却下された
レアなケースを解説します。
●依頼主様の概要
・兵庫県神戸市のマンションを所有。
・収入が激減し、事業規模を縮小。
・任意売却後 → 自己破産を検討。
●担保設定している債権者
①１番抵当権者 住宅支援公庫 （住宅ローン）
②２番抵当権者 年金住宅保証 （住宅ローン）
③３番抵当権者 ＳＭＡＣ信用保証
（一般借り入れ）
（京奈良債債権回収→ＳＭＡＣ信用保証へ債権譲渡）
※税金の滞納は無し。
●返済状況
上記①②③への支払いは、
ストップしている。
●任意売却の準備
売主様（債務者）の権利である【期限の利益の喪失】後に、
任意売却したい旨を上記の①②③の債権者へ伝える。
※期限の利益の喪失については、下記をご参考にして下さい。
↓ ↓ ↓ ↓
●３番抵当権者の暴走
任意売却を進める手続きの調整中に、何を血迷ったのか（？）３番抵当権者のＳＭＡＣ信用保証が、
『任意売却では無く、強制競売で進めたい』と言い出す。
１番抵当権者と２番抵当権者は、任意売却で進めようと、
事務的に準備している矢先のことであり、
１番抵当権者と２番抵当権者は、『どうして競売を申し立てるの？』と少し呆れ気味。
（本件の債権者の中では、
一番権利が弱い３番抵当権者が、
競売を申し立てたことには、MURAも呆れました）
売主様や法律事務所も呆れ気味。
●３番抵当権者が、強制競売の申立て
裁判所に約１００万の供託金を用意してまで、３番抵当権者のＳＭＡＣ信用保証が申し立てた不動産競売ですが、
結論としては、
裁判所の執行官が本物件を調査後、裁判所側から競売申し立てを却下されました。
どうして(?_?)
↓ ↓ ↓ ↓
●強制競売が裁判所側から却下された理由
裁判所が、
競売申し立てを却下した理由は、
不動産強制競売を行ったとしても、３番抵当権者への分配金が無い（０円）と裁判所が判断し、
３番抵当権者からの競売申し立てが却下されました。
本件の強制競売の場合、
競売で入札された金額から、
１番抵当権者、
２番抵当権者の順で、
債権額の全額が充当され、
それでも余剰資金が出た場合、３番債権者への分配が可能になります。
つまり、
裁判所は、強制競売をしても、
１番抵当権者と２番抵当権者の債権の合計額と、
裁判所が査定した本件不動産の評価額を見比べた場合、
３番抵当権者への分配が無いと判断したので、
３番抵当権者からの競売申し立ては却下されました。
●債権者の各々の事情
私の個人的な推測ですが、
３番抵当権者のＳＭＡＣ信用保証は、
１番抵当権者と２番抵当権者が主導権をもった【任意売却】の進め方に不満があったので、強制競売を申し立てたのでは（？）と思います。
●任意売却が完了
強制競売も却下され、
【任意売却】を進めることが可能になりました。
結論を言いますと、
無事に任意売却が完了し
（売主様への引越代は７０万を確保）、
後日、売主様は、自己破産され、素早い再スタートをされてます。
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◆設立 平成２３年３月
◆宅地建物取引業 免許番号
大阪府知事（３）
第５５７２５号
◆所属 社団法人 大阪府宅地建物取引業協会
ホライズン インベストメント
代表 村角壮士
（むらずみ まさし）
宅地建物取引士
『大阪府堺市出身。
町のお医者さんのような、
不動産総合クリニックを目指します』
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