おはようございます。

不動産、任意売却、
住宅ローンコンサルタント、
ホライズンインベストメントのMURAです。

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代表 村角壮士(むらずみ まさし) pic.twitter.com/vU4iIXI1XQ

— 【不動産総合クリニック】 ホライズンインベストメント・住宅ローン・関西・大阪・堺・任意売却 仕事人 (@horizon_osaka) November 28, 2020

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登場人物及び団体名は、
架空のものです。

大手法律事務所の担当事務が
ボンクラのため、
任意売却が進まず、
売主様が、あやうく無一文で
路頭に迷いそうになったケース。

・住宅ローンの支払いが遅れる前に、大手法律事務所に
自己破産の相談をしていた。

・大手法律事務所が、
自己破産の手続きを受任する。

・大手法律事務所から紹介された不動産会社にて、
任意売却の手続きを進めていた。

●依頼主様の概要

・大阪市内中心部に二世帯住宅を所有。
・お父様が亡くなったこと、
本人様の給料が減ったことで、
住宅ローンの支払いが困難になる。

・任意売却後 → 自己破産を検討。

・ＣＭなどをしている
大手法律事務所に自己破産の手続きを依頼。

●担保設定している債権者

①１番抵当権者　
ＭＡフロンティア債権回収
（住宅ローン・支払いはストップしている）

※税金の滞納 約７０万。

●債権者が、しびれを切らす

大手法律事務所から紹介された不動産会社の力不足で、
任意売却が成立せず、

しびれを切らせた債権者
（１番抵当権者）である
ＭＡフロンティア債権回収が
競売を申し立てる。

（紹介されて任意売却を進めて不動産会社の痛恨の失敗）

●競売を申し立てられた後に、弊社に相談

競売を申し立てられたことにより、
任意売却をあきらめかけている時に、
偶然、弊社のブログをみて、
お電話を頂く。

●大手法律事務所の担当事務が問題？

自己破産を依頼していた
大手法律事務所と連携して、
任意売却を行い、

任意売却後 → ご依頼主様の自己破産というスキームで、
大手法律事務所にお伺いを立てながら、
業務を進めていたのですが・・・

大手法律事務所の担当事務が（ボンクラで）、
任意売却の進め方について、
債権者の事前承諾が取れている事項に、異議を申し立てるので、
任意売却の成立が非常に困難な状態になる。

そもそも、
任意売却について
債権者の承諾がとれていることに対して、

大手法律事務所が、
異議を申し立てることに、
疑問と不信感を感じました。

ご依頼主様は、
いち早く債務をリセットして、
再スタートを切ることを希望されていました。

（任意売却後 → 法的整理）の
上記のスキームで
一刻も早い任意売却を
希望されているにも関わらず…

しかも、
競売申し立てをしている債権者の承諾を得た事項について、
大手法律事務所の担当事務が（ボンクラ）、
任意売却の早期の成立に
水を差すような動きをされました。

●大手法律事務所を解任する

弊社の提携している
法律事務所に相談したところ、

今回の自己破産に関しては、
弁護士ではなく、
司法書士で対応でき、
司法書士の方が、
金銭的な負担が軽くなることが解りました。

（結論としては、
大手法律事務所に依頼していた時の報酬の半分以下の
約１５万程度で、自己破産できることが解りました）

↑上記の、
債権者の承諾が取れていることに関して、
大手法律事務所の担当事務（ボンクラ）が
異議を申し立てるので、
任意売却が成立しない旨を
ご依頼主様（売主）に
報告しました。

そして
自己破産の手続きも
弊社の知り合いの司法書士に頼めば、
大手法律事務所の
半分以下の費用で済むことなどを伝えました。

ご依頼主様も
大手法律事務所の担当事務員(ボンクラ）に対して、
不満をもっていたそうで、
大手法律事務所を解任する提案を了承して頂けました。

自己破産の手続きに関して、
大手法律事務所を解任 
↓　↓　↓　
弊社提携の司法書士に依頼する。

（大手法律事務所より、
前払金の返還を受ける）

●任意売却が進まなかった理由

競売前に任意売却の活動をしているのに、
どうして競売を申し立てられたのでしょうか？

考えられることは、

①大手法律事務所から紹介された不動産業者の力不足。
②大手法律事務所が、
ご依頼主に大きなメリットがある任意売却に消極的だった。

①と②の両方が考えられます。

●大手が良いとは限りません

②について、
大手法律事務所は、
自己破産などの手続に関する
事務作業は、
弁護士では無く、
担当事務員が行っているケースが多いように思います。

法律事務所と言えども、
ビジネスなので、
もしかすれば、
法律事務所にとって、
任意売却をするメリットが
少なかったので、
任意売却に消極的だったかもしれません。

（任意売却をすることは、
ご依頼主様にとっては、
大きなメリットが有るのですが…）

●競売申立て後の任意売却

今回のケースは、
競売申し立て前に、
任意売却活動をしているのに、
任意売却が成立せず、
競売を申し立てられた後に、
任意売却が成立した珍しいケースです。

競売申し立て前の任意売却が成立しなかったのに、
競売申し立て後に任意売却が成立するのは、どうして珍しいのか？

一般的なケースで言えば、

競売申し立てには、
約１００万前後の費用が掛かります。
（競売を申し立てた債権者負担）

債権者からすれば、
余計な費用と時間が掛かっているので、
競売申し立て後の任意売却は、競売申し立てがされる前よりも、任意売却が成立するハードルが高くなります。
（債権者の承諾を取りにくい）

●任意売却の成立後→自己破産

弊社が、任意売却の売却活動及び債権者との債権交渉を行ったことで、
任意売却が進み、
債権者の承諾も得て、
無事に任意売却が成立しました。

ご依頼主様の引越代
２００万確保。

ご依頼主様は、
任意売却後、
自己破産の手続きを行い、
約３か月後、免責が許可され、
新たに再スタートを切られました。

●免責が許可された残債務につきましては、
任意売却後、支払い義務はございません。

▼豆知識▼

・自己破産の免責が許可されるのにかかる期間は、
約３～４ヵ月です。

・自己破産であれば、
免責から約７年で個人の金融情報履歴がリセットされます。
（個人再生よりも、
自己破産の方が圧倒的に金融情報履歴のリセットが早い）

▼自己破産の場合の
金融情報履歴のリセットにかかる期間

（約４ヵ月）＋ 約７年
＝ ７年４ヵ月
（金融履歴のリセットまでに
かかる期間）。

それに対して

・個人再生の場合、
分割支払い（３年～５年）が終わってから、
約７年で個人の金融情報履歴がリセットされます。

▼個人再生の場合の
金融情報履歴のリセットにかかる期間

（３年～５年）＋ 約７年
＝ １０年～１２年
（金融履歴のリセットまでに
かかる期間）

※自己破産であれば、
免責から、約７年で
個人の金融情報履歴がリセットされる。

個人再生よりも、
自己破産の方が圧倒的に
リセットが早いです。

 

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一度、弊社に電話かメールで、ご連絡下さいませ。
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◆設立　 平成２３年３月
◆宅地建物取引業 免許番号　
大阪府知事（３）
第５５７２５号
◆所属　社団法人 大阪府宅地建物取引業協会

ホライズン インベストメント
代表　村角壮士
（むらずみ まさし）
宅地建物取引士

『大阪府堺市出身。
町のお医者さんのような、
不動産総合クリニックを目指します』

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