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任意売却スキーム

大手法律事務所へ自己破産と任意売却を任せるが、任意売却が成立せず、競売になったケース【不動産総合クリニック 関西】

おはようございます。

不動産、任意売却、
住宅ローンコンサルタント、
ホライズンインベストメントのMURAです。

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登場人物及び団体名は、架空のものです。

大手法律事務所の担当事務がボンクラで任意売却が進まず、売主様があやうく無一文で路頭に迷いそうになったケース。

・住宅ローンの支払いが遅れる前に、大手法律事務所に、自己破産の相談をしていた。

・大手法律事務所が、自己破産の手続きを受任する。

大手法律事務所から紹介された不動産会社にて、任意売却の手続きを進めていた

●依頼主様の概要

・大阪市内中心部に二世帯住宅を所有。
・お父様が亡くなったこと、本人様の給料が減ったことで、住宅ローンの支払いが困難になる。

・任意売却後→自己破産を検討。

・CMなどをしている大手法律事務所に自己破産の手続きを依頼。

●担保設定している債権者

①1番抵当権者 MAフロンティア債権回収(住宅ローン・支払いはストップしている)

※税金の滞納 約70万。

●債権者が、しびれを切らす

大手法律事務所から紹介された不動産会社の力不足で、任意売却が成立せず、

しびれを切らせた債権者(1番抵当権者)であるMAフロンティア債権回収が競売を申し立てる

(紹介されて任意売却を進めて不動産会社の痛恨の失敗

●競売を申し立てられた後に、弊社に相談

競売を申し立てられたことにより、任意売却をあきらめかけている時に、偶然、弊社のブログをみて、お電話を頂く。

●大手法律事務所の担当事務が問題?

自己破産を依頼していた大手法律事務所と連携して、任意売却を行い、

任意売却 → ご依頼主様の自己破産というスキームで、大手法律事務所にお伺いを立てながら、業務を進めていたのですが、

大手法律事務所の担当事務が、任意売却の進め方について、債権者の事前承諾が取れている事項に関して、異議を申し立てるので、任意売却の成立が非常に困難な状態になる。

そもそも、任意売却について債権者の承諾がとれていることに対して

大手法律事務所が異議を申し立てることに疑問と不信感を感じました。

ご依頼主様は、いち早く債務をリセットして、再スタートを切ることを希望されていました。

上記のスキーム(任意売却後 → 法的整理)で、一刻も早い任意売却を希望されているにも関わらず…

しかも、競売申し立てをしている債権者の承諾を得た事項に関して、大手法律事務所の担当事務が任意売却の早期の成立に水を差すような動きをされました。

●大手法律事務所を解任する

弊社の提携している法律事務所に相談したところ、今回の自己破産に関しては、弁護士ではなく、司法書士で対応でき、司法書士の方が、金銭的な負担が軽くなることが解りました。

(結論としては、大手法律事務所に依頼していた時報酬の半分以下である約15万程度で、自己破産できることが解りました)

↑上記の、債権者の承諾が取れていることに関して、大手法律事務所の担当事務が異議を申し立てるので、任意売却が成立しないをご依頼主様に報告しました。

そして自己破産の手続きも弊社の知り合いの司法書士に頼めば、大手法律事務所の半分以下の費用で済むことなどを伝えました。

ご依頼主様も大手法律事務所の担当事務員に対して、不満をもっていたそうで、大手法律事務所を解任する提案を了承して頂けました。

自己破産の手続きに関して、
大手法律事務所を解任弊社提携の司法書士に依頼する。

(大手法律事務所より、前払金の返還を受ける)

●任意売却が進まなかった理由

競売に任意売却の活動をしているのに、どうして競売を申し立てられたのでしょうか?

考えられることは、

①大手法律事務所から紹介された不動産業者の力不足。
大手法律事務所が、ご依頼主に大きなメリットになる任意売却に消極的だった。

①と②の両方が考えられます。

●大手が良いとは限りません

②については、大手法律事務所は自己破産などの手続に関する事務作業は、弁護士では無く、担当事務員が行っているケースが多いように思います。

法律事務所と言えども、ビジネスなので、もしかすれば、法律事務所にとって、任意売却をするメリットが少なかったので、任意売却に関して消極的だったかもしれません。

(任意売却をすることは、ご依頼主様にとっては、大きなメリットが有るのですが…)

●競売申立て後の任意売却

今回のケースは、競売申し立てに、任意売却活動をしているのに、任意売却が成立せず、競売を申し立てられたに、任意売却が成立した珍しいケースです。

競売申し立ての任意売却が成立しなかったのに、競売申し立てに任意売却が成立するのは、どうして珍しいのか?

一般的なケースで言えば、
競売申し立てには、約100万前後の費用が掛かります。
競売を申し立てた債権者負担

余計な費用と時間が掛かっている分、
競売申し立ての任意売却は、競売申し立てがされるよりも、任意売却が成立するハードルが高くなります(債権者の承諾を取りにくい)。

●任意売却の成立→自己破産

弊社が任意売却の売却活動及び債権者との債権交渉を行ったことで、任意売却が進み、債権者の承諾も得て、無事に任意売却が成立しました。

ご依頼主様の引越代を200万確保。

ご依頼主様は、決済後、自己破産の手続きを行い、免責が許可され、新たに再スタートを切られました。

免責が許可された残債務につきましては、任意売却後、支払い義務はございません。

▼豆知識▼

自己破産の免責が許可されるのにかかる期間は、約3~4ヵ月です。

自己破産であれば、免責から約7年で個人の金融情報履歴がリセットされます。
個人再生よりも、自己破産の方が圧倒的に金融情報履歴のリセットが早い

自己破産の場合の金融情報履歴のリセットにかかる期間
(約4ヵ月)+ 約7年 = 7年4ヵ月リセットまでにかかる期間)。

それに対して

個人再生の場合、分割支払い(3年~5年)が終わってから、約7年で個人の金融情報履歴がリセットされます。

個人再生の場合の金融情報履歴のリセットにかかる期間

(3年~5年)+ 約7年 = 10年~12年リセットまでにかかる期間

自己破産であれば、免責から、約7年個人の金融情報履歴がリセットされる
自己破産の方が圧倒的にリセットが早いです

 
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事務所 大阪府堺市堺区戎島町2-30
電話 072-242-7465

◆設立  平成23年3月
◆宅地建物取引業 免許番号 
大阪府知事(3)第55725号
◆所属 社団法人 大阪府宅地建物取引業協会

ホライズン インベストメント
代表 村角 壮士 (むらずみ まさし)
宅地建物取引士

『大阪府堺市出身。町のお医者さんのような、不動産総合クリニックを目指します』

 

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